سهمالشرکه در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟ نحوه محاسبه، درصد مالک و سازنده
- توسط
- مدیریت
- .
- ۱ مرداد , ۱۴۰۵
- .
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از رایجترین روشهای نوسازی املاک و اجرای پروژههای ساختمانی است. در این نوع قرارداد، مالک زمین و سازنده با تجمیع سرمایه و امکانات خود برای ساخت یک پروژه همکاری میکنند. یکی از مهمترین بخشهای این قرارداد، تعیین سهمالشرکه در قرارداد مشارکت در ساخت است؛ موضوعی که اگر بهدرستی مشخص نشود، میتواند زمینهساز اختلافات مالی و حقوقی در آینده باشد.
سهمالشرکه در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
سهمالشرکه در قرارداد مشارکت در ساخت به میزان سهم هر یک از طرفین، معمولاً مالک و سازنده، از پروژهای گفته میشود که برای احداث یک ساختمان جدید با یکدیگر توافق کردهاند. مالک معمولاً زمین یا ملک کلنگی را بهعنوان آورده وارد پروژه میکند و سازنده نیز سرمایه، دانش فنی، مدیریت و هزینههای اجرای ساختمان را بر عهده میگیرد. نتیجه این همکاری باید به شکلی روشن در قرارداد مشخص شود تا سهم هر طرف از واحدهای ساختهشده، منافع پروژه و تعهدات مالی قابل تشخیص باشد.
از نظر حقوقی، مفهوم سهم در مالکیت مشاع اهمیت زیادی دارد. ماده ۵۷۱ قانون مدنی شرکت را چنین تعریف میکند: «شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه.» همچنین ماده ۵۷۵ قانون مدنی اصل را بر سهیم بودن شرکا در نفع و ضرر به نسبت سهم قرار داده است، مگر اینکه برای یکی از شرکا در برابر عملی، سهم بیشتری در نظر گرفته شود.
سهمالشرکه در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه تعیین میشود؟
تعیین سهم طرفین فقط با نگاه کردن به متراژ زمین یا تعداد طبقات انجام نمیشود. ارزش روز ملک، هزینه ساخت، تراکم قابل استفاده، تعداد واحدهای قابل احداث، کیفیت ساختمان، شرایط بازار منطقه، آورده نقدی و غیرنقدی و تعهدات هر یک از طرفین میتوانند روی نسبت نهایی اثر بگذارند. به همین دلیل، بهتر است قبل از امضای قرارداد، ارزش ملک و برآورد هزینه ساخت با اطلاعات واقعی و قابل استناد انجام شود.
یک روش ساده برای درک موضوع این است که ابتدا ارزش آورده مالک و هزینه واقعی اجرای پروژه برآورد شود و سپس نسبت این آوردهها در کنار سایر توافقات طرفین بررسی شود. در عمل ممکن است مبلغی تحت عنوان بلاعوض نیز برای تأمین محل سکونت مالک در دوران ساخت پرداخت شود. این مبلغ و نحوه اثرگذاری آن بر توافق نهایی باید صریحاً در قرارداد نوشته شود و نباید صرفاً به توافق شفاهی طرفین واگذار شود.
عوامل مؤثر بر سهم مالک و سازنده
مهمترین عواملی که هنگام تعیین سهم طرفین باید بررسی شوند عبارتاند از:
- ارزش روز زمین یا ملک و موقعیت جغرافیایی آن
- هزینه ساخت، مصالح، دستمزد و هزینههای فنی و اداری
- تراکم، تعداد طبقات و مساحت قابل احداث
- میزان سرمایه و توان مالی سازنده
- مبلغ بلاعوض و هزینه اسکان مالک در دوره ساخت
- تعهدات مربوط به عوارض، مجوزها، بیمه و هزینههای قانونی
- ارزش نسبی واحدها، پارکینگها و انباریهای پروژه
فرمول محاسبه سهمالشرکه در قرارداد مشارکت در ساخت
فرمول واحد و ثابتی که برای تمام پروژههای مشارکت در ساخت قابل استفاده باشد وجود ندارد؛ زیرا شرایط اقتصادی و حقوقی هر پروژه متفاوت است. با این حال، برای یک برآورد اولیه میتوان ارزش آورده مالک و آورده سازنده را محاسبه و نسبت هرکدام را از مجموع آوردهها به دست آورد. این محاسبه صرفاً یک مبنای مذاکره است و نتیجه نهایی باید با توجه به شرایط واقعی پروژه و توافقات قراردادی تنظیم شود.
برای مثال، فرض کنید ارزش زمین مالک ۱۲ میلیارد تومان و هزینه ساخت پروژه ۸ میلیارد تومان برآورد شده باشد. مجموع این دو آورده ۲۰ میلیارد تومان است. در یک محاسبه ساده، سهم اولیه مالک ۶۰ درصد و سهم سازنده ۴۰ درصد خواهد بود؛ اما اگر سازنده مبلغ بلاعوض پرداخت کند یا تعهدات مالی دیگری بر عهده بگیرد، نسبت نهایی میتواند تغییر کند. ابزارهای محاسباتی حوزه مشارکت در ساخت نیز معمولاً عواملی مانند ارزش زمین، هزینه ساخت، انتخاب واحدها و هزینه اسکان را در نظر میگیرند.
| آورده یا عامل | مبلغ نمونه | سهم از مجموع آورده |
|---|---|---|
| ارزش زمین مالک | ۱۲ میلیارد تومان | ۶۰٪ |
| هزینه ساخت سازنده | ۸ میلیارد تومان | ۴۰٪ |
| مجموع | ۲۰ میلیارد تومان | ۱۰۰٪ |
یک مثال عددی از تقسیم سهم
در مثال بالا، اگر ارزش نهایی پروژه ۳۰ میلیارد تومان شود، سهم اولیه مالک با نسبت ۶۰ درصد برابر ۱۸ میلیارد تومان و سهم سازنده با نسبت ۴۰ درصد برابر ۱۲ میلیارد تومان خواهد بود. البته این اعداد فقط برای فهم سازوکار محاسبه هستند و به معنی تعیین قطعی مالکیت واحدها نیستند.
در پروژه واقعی، ارزش واحدها یکسان نیست. واحد طبقه بالاتر، واحد دارای نور بهتر یا واحدی با پارکینگ و انباری مرغوب ممکن است ارزش بیشتری داشته باشد. بنابراین پس از تعیین نسبت کلی، باید مشخص شود هر طرف دقیقاً کدام واحدها و چه میزان از مشاعات و پارکینگها را دریافت میکند تا اختلافی درباره ارزش واقعی سهم ایجاد نشود.
سهمالشرکه در قرارداد مشارکت در ساخت چه تفاوتی با قدرالسهم دارد؟
«سهمالشرکه» و «قدرالسهم» در بسیاری از گفتگوهای ملکی به جای یکدیگر استفاده میشوند، اما بهتر است در قرارداد مشخص شود هر اصطلاح دقیقاً به چه موضوعی اشاره دارد. سهمالشرکه میتواند بیانگر نسبت مشارکت طرفین در کل پروژه باشد، در حالی که قدرالسهم معمولاً برای بیان میزان سهم یک مالک از ملک یا حقوق مربوط به آن استفاده میشود. ابهام در این واژهها میتواند در زمان انتخاب واحد یا انتقال سند مشکلساز شود.
برای مثال، ممکن است در قرارداد نوشته شود مالک ۶۰ درصد و سازنده ۴۰ درصد از پروژه را در اختیار دارند، اما مشخص نباشد این درصدها دقیقاً به کدام واحدها تعلق میگیرد. بنابراین قرارداد باید علاوه بر درصد کلی، تکلیف واحدهای مسکونی، پارکینگ، انباری، مشاعات و نحوه تسویه اختلاف ارزش واحدها را نیز روشن کند. در منابع تخصصی مشارکت در ساخت نیز بر تعیین دقیق نسبت سهم و محل استقرار واحدهای متعلق به هر طرف تأکید شده است.
نکات مهم برای درج سهمالشرکه در قرارداد
یکی از مهمترین اشتباهات، نوشتن درصد سهم بدون مشخص کردن جزئیات اجرایی است. برای نمونه، اگر در قرارداد سهم مالک ۶۰ درصد تعیین شود، باید روشن باشد این ۶۰ درصد از چه چیزی محاسبه شده و در صورت افزایش یا کاهش تعداد طبقات، تغییر تراکم، تغییر متراژ واحدها یا ایجاد کسری در پروژه، تکلیف طرفین چه خواهد بود.
همچنین زمانبندی انتقال سند باید با میزان پیشرفت پروژه هماهنگ شود. در برخی قراردادها انتقال سهم مالک به سازنده مرحلهای و متناسب با پیشرفت عملیات ساخت انجام میشود و برای تعهدات طرفین نیز تضمینهایی در نظر گرفته میشود. انتخاب این روش به شرایط پروژه بستگی دارد، اما اصل مهم این است که مراحل، تاریخها، تضمینها و آثار تخلف از قرارداد کاملاً مکتوب باشند.
اشتباهات رایج در تعیین سهمالشرکه
در بسیاری از اختلافات مربوط به مشارکت در ساخت، مشکل از خود درصد مشارکت شروع نمیشود؛ بلکه از ابهام در نحوه محاسبه و اجرای آن به وجود میآید. اگر ارزش ملک بدون کارشناسی مناسب تعیین شود، هزینههای ساخت کمتر از واقعیت برآورد شوند یا تعهدات سازنده به شکل کلی نوشته شوند، حتی یک نسبت ظاهراً منصفانه نیز میتواند در ادامه پروژه مشکل ایجاد کند.
از طرف دیگر، نباید سهم طرفین را فقط براساس تعداد طبقات تعیین کرد. ممکن است دو طبقه از نظر متراژ یکسان باشند اما ارزش واحدهای آنها به دلیل نورگیری، جهت، طبقه، پارکینگ یا موقعیت متفاوت باشد. بهتر است پیش از عقد قرارداد، تمامی این موارد بررسی و در قالب پیوست یا جدول مشخصات فنی و مالی به قرارداد اضافه شوند.
قبل از امضای قرارداد چه چیزهایی را بررسی کنیم؟
- ارزش روز ملک و مستندات مربوط به آن را بررسی کنید.
- هزینه واقعی ساخت را با برآورد فنی و اقتصادی مشخص کنید.
- نسبت سهم مالک و سازنده را بهصورت درصدی و شفاف بنویسید.
- واحدهای متعلق به هر طرف و ارزش نسبی آنها را مشخص کنید.
- وضعیت پارکینگ، انباری و مشاعات را در قرارداد بیاورید.
- مبلغ بلاعوض و زمان پرداخت آن را دقیق تعیین کنید.
- هزینههای شهرداری، نظام مهندسی، بیمه، انشعابات و سایر هزینهها را تعیین تکلیف کنید.
- برای تأخیر، عدم انجام تعهدات و تخلف از قرارداد ضمانت اجرا در نظر بگیرید.
سهمالشرکه در قرارداد مشارکت در ساخت و انتخاب واحدها
پس از تعیین نسبت کلی، انتخاب واحدها یکی از حساسترین مراحل پروژه است. فرض کنید مالک براساس قرارداد حق ۶۰ درصد از ارزش پروژه را دارد، اما واحدهایی را انتخاب کند که ارزش آنها بیشتر از این میزان باشد. در چنین شرایطی باید روش محاسبه مابهالتفاوت از قبل مشخص شده باشد؛ در غیر این صورت، احتمال اختلاف میان مالکین و سازنده افزایش پیدا میکند.
همین موضوع درباره پارکینگ و انباری نیز صدق میکند. یک پارکینگ با موقعیت بهتر ممکن است ارزش بیشتری داشته باشد و نباید صرفاً براساس شماره یا مساحت با سایر پارکینگها برابر در نظر گرفته شود. بهتر است ارزش نسبی این موارد و نحوه تسویه اختلاف آنها در زمان تنظیم قرارداد مشخص شود تا در مرحله تحویل، طرفین با برداشتهای متفاوت مواجه نشوند.
سهمالشرکه در قرارداد مشارکت در ساخت و نقش ارزش روز ملک
ارزش زمین یکی از مهمترین متغیرهای تعیین نسبت مشارکت است و نمیتوان آن را صرفاً براساس قیمت خرید قدیمی ملک محاسبه کرد. شرایط بازار، موقعیت ملک، عرض گذر، دسترسی، تراکم قابل دریافت و قابلیت ساخت همگی میتوانند روی ارزش اقتصادی زمین اثر بگذارند. به همین دلیل، استفاده از قیمتهای واقعی و کارشناسی به جای حدس و قیمتهای غیرواقعی اهمیت زیادی دارد.
از سوی دیگر، هزینه ساخت نیز باید با شرایط روز بازار برآورد شود. افزایش قیمت مصالح، دستمزد، هزینههای اداری و مدت زمان اجرای پروژه میتواند بر آورده سازنده اثر بگذارد. بنابراین اگر قرارداد برای یک پروژه طولانیمدت تنظیم میشود، بهتر است تکلیف تغییرات مهم هزینهای و آثار آنها بر تعهدات طرفین از ابتدا روشن باشد. محاسبات تخصصی مشارکت در ساخت نیز معمولاً ارزش زمین، هزینه ساخت و عوامل جانبی را همزمان بررسی میکنند.
چرا تنظیم دقیق سهمالشرکه اهمیت دارد؟
تعیین سهم فقط یک عدد درصدی در قرارداد نیست؛ این عدد در نهایت مشخص میکند هر طرف چه حقی نسبت به نتیجه پروژه خواهد داشت. هرچه قرارداد دقیقتر باشد، امکان تفسیرهای متفاوت کمتر میشود. در نتیجه، بهتر است مشخصات ملک، آوردهها، درصد مشارکت، واحدهای اختصاصی، پارکینگ، انباری، هزینهها، زمانبندی ساخت و شیوه انتقال سند همگی در متن قرارداد و پیوستهای آن درج شوند.
اگر مالک قصد دارد ملک خود را وارد چنین قراردادی کند، بهتر است قبل از امضا علاوه بر بررسی توانایی سازنده، ارزش اقتصادی پروژه و جزئیات حقوقی قرارداد را نیز ارزیابی کند. حتی اگر نسبت پیشنهادی در نگاه اول جذاب باشد، ممکن است تعهدات پنهان یا هزینههای پیشبینینشده، ارزش واقعی آن را تغییر دهند. برای نمونه، اگر هدف نهایی سرمایهگذاری ملکی در شمال باشد، بررسی مجموعههایی سرزمین شمالی نیز میتواند دید بهتری درباره ارزشگذاری و شرایط بازار ملک ایجاد کند.
سوالات متداول درباره سهمالشرکه در قرارداد مشارکت در ساخت
آیا سهم مالک همیشه بیشتر از سازنده است؟
خیر. سهم طرفین به ارزش آوردهها، هزینه ساخت، شرایط پروژه و توافق آنها بستگی دارد. معمولاً مالک زمین یا ملک را بهعنوان آورده اصلی وارد پروژه میکند و سازنده هزینه و عملیات ساخت را بر عهده میگیرد، اما نمیتوان بدون بررسی شرایط، درصد ثابتی برای همه قراردادها تعیین کرد.
آیا سهمالشرکه باید فقط بهصورت درصد نوشته شود؟
بهتر است درصد کلی در قرارداد درج شود، اما به همین مورد اکتفا نشود. واحدهای اختصاصی، پارکینگ، انباری، مشاعات، نحوه انتخاب واحد و روش تسویه اختلاف ارزش نیز باید مشخص باشند. این جزئیات باعث میشوند درصد تعیینشده در مرحله اجرا قابل استفاده و قابل بررسی باشد.
اگر متراژ نهایی ساختمان با قرارداد متفاوت باشد چه میشود؟
این موضوع باید از ابتدا در قرارداد پیشبینی شود. برای افزایش یا کاهش تعداد طبقات، تغییر تراکم، کاهش متراژ مفید یا تغییر تعداد واحدها میتوان سازوکار مشخصی برای اصلاح سهم یا تسویه مالی تعیین کرد. درج این موارد، ریسک اختلاف در پایان پروژه را کاهش میدهد.
آیا برای قرارداد مشارکت در ساخت مشاوره حقوقی لازم است؟
به دلیل ارزش بالای ملک و تعدد تعهدات طرفین، بررسی قرارداد توسط متخصص حقوقی پیش از امضا تصمیم منطقی و کمریسکتری است. هدف از این بررسی، فقط تعیین درصد مشارکت نیست؛ بلکه باید مالکیت، تعهدات، ضمانت اجرا، انتقال سند، تأخیر، فسخ و نحوه حل اختلاف نیز ارزیابی شود.
جمعبندی
سهمالشرکه در قرارداد مشارکت در ساخت باید براساس مجموعهای از عوامل اقتصادی و قراردادی تعیین شود، نه صرفاً یک درصد رایج در بازار. ارزش زمین، هزینه ساخت، مبلغ بلاعوض، توان مالی سازنده، تعداد و ارزش واحدها و تعهدات هر طرف میتوانند نسبت نهایی را تغییر دهند. به همین دلیل، یک فرمول ساده میتواند برای برآورد اولیه مفید باشد، اما جایگزین بررسی تخصصی پروژه نیست.
اگر قصد مشارکت در ساخت دارید، پیش از امضای قرارداد ابتدا ارزش واقعی ملک و هزینه ساخت را مشخص کنید، سپس نسبت مشارکت و جزئیات واحدهای اختصاصی را بهصورت شفاف بنویسید. همچنین اگر در کنار سرمایهگذاری ملکی به دنبال گزینههای جدید هستید، جستوجوی عبارت خرید ویلا در انزلی میتواند برای بررسی بازار و مقایسه فرصتهای سرمایهگذاری مورد استفاده قرار گیرد. مهمترین اصل این است که هیچ بخش مهمی از توافق به وعده شفاهی یا برداشت شخصی طرفین واگذار نشود.
نظرات کاربران
هیچ نظری برای این پست ثبت نشده
